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法令

賃借契約の更新で気をつけること

賃借契約の更新は、飲食店の経営を続けるうえで数年に一度必ず訪れる節目です。普段は意識しませんが、更新の条件しだいで毎月の固定費も、退店時に戻るお金も大きく変わります。ところが多くの店長は、不動産会社から届いた更新書類にそのまま署名しがちです。本記事では、更新の前に確認したい論点を、普通借家と定期借家の違いから原状回復、保証金まで店長目線で整理します。法律の解釈は契約書の内容に左右される部分が大きいため、最終判断は契約書と専門家の確認を前提にしてください。

まず自分の契約が「普通借家」か「定期借家」かを確かめる

更新の話を始める前に、契約の種類を確認します。これが出発点です。

普通借家契約は「更新が原則」

普通借家契約では、貸主が更新を拒むには正当事由が必要です。期間満了の1年前から6か月前までに更新拒絶の通知がなければ、従前と同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法第26条）。借りる側に厚い保護があり、簡単には追い出されない仕組みです。

定期借家契約は「更新がない」

定期借家契約は期間満了で終了し、更新という概念がありません。続けて借りるには再契約が必要で、貸主に再契約の義務はありません。締結には書面が必須で、貸主は契約とは別の書面で「更新がなく期間満了で終了する」ことを説明する義務を負います（借地借家法第38条）。

契約書のどこを見るか

表題に「定期建物賃貸借契約」とあるか、期間満了で終了する旨の特約があるかを確認します。判別がつかないときは、契約時に交付された事前説明書面の有無が手がかりになります。

更新料と更新拒絶（正当事由）の考え方

更新時に最初に直面するのが更新料、次に意識したいのが「更新できるのか」という論点です。

更新料は法律上の義務ではない

更新料は法律で定められた費用ではなく、契約に定めがあれば支払う性質のものです。相場は賃料の1か月分前後が多いものの、地域や物件で幅があります。契約書に更新料の条項があるかをまず確認します。

貸主からの更新拒絶には正当事由が要る

普通借家で貸主が更新を拒むには、双方の建物使用の必要性、これまでの経緯、建物の状況、立退料の提供などを総合して判断される正当事由が必要です（借地借家法第28条）。立退料の提示だけで当然に明渡しが認められるわけではありません。

「定期借家への切替え」を打診されたとき

更新のタイミングで普通借家から定期借家への切替えを持ちかけられることがあります。借主の保護が薄まる変更のため、安易に応じず条件を精査する手があります。

事業用の原状回復は「特約優先」が住宅と違う

退店時の費用に直結する論点です。住宅の感覚で考えると見誤ります。

国交省ガイドラインは住宅向け

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は民間賃貸住宅を想定したもので、通常損耗や経年劣化は借主負担としない考え方が示されています。ただし事業用の店舗には基本的にそのまま適用されません（国土交通省）。

店舗は契約の特約が優先される

店舗・オフィスなど事業用建物では、通常損耗を含めて借主に原状回復義務を負わせる特約も有効とされる場面が多いとされています（不動産流通推進センター）。スケルトン返しを求める特約があれば、解体・原状回復の費用は数百万円規模になることもあります。

居抜きで入った店ほど要注意

居抜きで入居した場合でも、契約上はスケルトン返還が条件になっていることがあります。「入ったときの状態に戻す」のか「スケルトンに戻す」のかは、契約書の原状回復条項で確認します。

保証金（敷金）の償却と賃料改定を見落とさない

更新時はお金の戻り方と賃料水準も見直しどきです。

償却（敷引き）は戻らない

飲食店の保証金は賃料の10か月程度が一つの目安で、物件によっては20か月を超えることもあります。このうち「償却」「敷引き」と定めた分は退店時に返還されない契約が一般的です。契約書の償却条項で、戻らない金額を把握しておきます。

賃料の増減は請求できる

普通借家では、租税や経済事情の変動などを理由に、貸主・借主のどちらからも賃料の増減を請求できます（借地借家法第32条）。値上げを打診されたら一方的に従う必要はなく、近隣相場を根拠に交渉する余地があります。

業態・立地で論点が変わる

路面店は賃料改定や原状回復が主な論点になりがちです。商業施設のテナントは、共益費・販促費の負担、営業時間や売上歩合（歩合賃料）など、施設規約に紐づく条件が更新時に動くことがあります。自店の契約形態に応じて確認先を変えます。

更新前チェックリスト

更新書類が届いたら、署名の前に次を確認します。

契約は普通借家か定期借家か（定期なら再契約の可否を早めに打診）
更新料の有無と金額（契約書の条項を確認）
更新の通知期限（6か月前など、期限を逃さない）
原状回復の範囲（原状復帰かスケルトンか、概算費用）
保証金の償却・敷引きの金額（戻らない額を把握）
賃料・共益費の改定提案の根拠（近隣相場と比較）
連帯保証・保証会社の条件変更の有無
不明点は署名前に専門家へ相談

まとめ

更新の前に契約が普通借家か定期借家かを確かめ、更新料と通知期限を把握します。

事業用の原状回復は住宅と違い特約が優先されるため、退店時の費用を契約書で確認します。

保証金の償却額と賃料改定の余地まで見て、署名前に専門家へ相談する手があります。

📖 さらに深く知る（第3弾より）

参考資料

※法令・運用は改正される場合があります。本記事の数値・制度は記事作成時点のもので、最新の内容は各一次情報でご確認ください。

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